Primeiro, feliz e próspero 2023 a todos! Continuamos à disposição do setor com nossos serviços de inteligência e trabalharemos para expandir nossas parcerias, além de aprofundar as já existentes.

Em relação à carta, gostaríamos de encaminhar o interesse no cenário macroeconômico para a última carta (de Dezembro de 2022) e retomar alguns pontos mais particulares do nosso setor que julgamos ser fundamentais para entender movimentos que podem ocorrer no desenrolar do ano.

Nossa decisão se baseia em dois pontos:

i) Ainda é cedo para construir cenários sobre o comportamento do governo, principalmente no que se refere às políticas (fiscal e habitacional) que impactarão de forma relevante o setor imobiliário;

ii) Em meio à incerteza do que virá, vale reforçar a base analítica para entender os movimentos esperados em reação às possíveis novidades. Em abril, retornaremos com interpretações sobre o primeiro trimestre de 2023 e as perspectivas apontadas por nossas análises.

Começando do começo: quais são as características do imóvel que tornam o setor imobiliário único? O fundamental de um imóvel (e já peço perdão pela obviedade) é sua ausência de mobilidade, de forma que sua localização é única.

Esta característica de unicidade do local tem algumas consequências importantes. Uma consequência do mercado é a grande heterogeneidade dos preços e também a relativamente baixa liquidez dos imóveis. Outra consequência, essa física, é que uma vez de pé o imóvel, o espaço está ocupado e para mudar a tipologia ali construída é necessário demolir ou reformar o imóvel, o que costuma ser relevantemente custoso.

Tais consequências são os pilares das soluções analíticas do DataZAP+. Uma vez que cada localização tem seu próprio valor e está ocupada por uma construção potencialmente diferente, cria-se uma teia urbana extremamente complexa. Nesse contexto, entender os preços e a demanda com precisão passam por modelos que consigam captar o valor gerado em conjunto por tipologia e geografia, parte importante do que nossas soluções oferecem.

No entanto, gostaríamos de nos concentrar no segmento residencial e em outros pontos particulares do setor que sempre emergem em trocas de administração de governo. Por que programas e políticas habitacionais costumam ser assuntos de campanhas eleitorais e lançados para marcarem governos? 

Algo que não pode ser perdido de vista é que habitação é uma necessidade de todo ser humano, o que torna esse mercado naturalmente grande. Quando acrescentamos o déficit habitacional brasileiro à equação, o mercado imobiliário residencial ganha ainda mais relevância. Por ser uma necessidade humana ainda não suprida para todos os brasileiros, as políticas habitacionais são recebidas como muito valiosas.

Outra dimensão importante pela preferência dos governos pelo setor habitacional é a capacidade de geração de empregos que a construção civil oferece. Em Teoria Econômica, dizemos que a produção habitacional é intensiva em mão de obra, ou seja, para construir moradia é necessário empregar um número grande de pessoas. Dessa maneira, é comum governos usarem programas e políticas habitacionais como formas de estímulo econômico mais geral.

Já sabemos que o governo federal pretende revisitar o principal programa habitacional do país, afinal tanto a questão habitacional quanto a criação de empregos continuam sendo importantes em 2023 depois de uma eleição apertada e com a expectativa de desaceleração da atividade econômica. As pressões exercidas pelos 2 fatores em conjunto com a restrição fiscal presente serão importantes para a definição do novo quadro governamental para habitação.

Descendo para a esfera municipal, emerge outro assunto importante no plano da administração pública: os Planos Diretores. Os planos visam regular as construções e o uso do solo na cidade. Alguma regulação se faz necessária devido ao impacto que imóveis tem na sua vizinhança, o que chamamos em Teoria Econômica de externalidades.

Ilustremos a questão das externalidades com alguns exemplos. A construção de um prédio grande e alto pode tirar a vista de alguns vizinhos, diminuir a circulação do ar, impedir a passagem de luz, aumentar o trânsito no trecho de acesso ao prédio e também estimular a abertura de novos estabelecimentos comerciais para atender o incremento populacional. A lista pode parecer grande, mas ela contempla apenas uma pequena fração das externalidades no mercado imobiliário.

Vale enfatizar as 2 últimas externalidades listadas que derivam da densidade populacional no entorno da localização do nosso empreendimento imaginário. Como mencionamos diversas vezes ao longo dessas cartas (veja “Formação profissional para o mercado imobiliário”, dia 18/10/2021), as externalidades decorrentes da densidade são as principais determinantes das cidades. Mais densidade tende a implicar em mais trânsito, mais filas, mais taxa de contágio de doenças, mas também permite escala para serviços, comércios e bens públicos (transporte, parques, hospitais, etc) e um ambiente mais propício para a criação e difusão de ideias. Além disso, se pensarmos em uma cidade e fixarmos o tamanho de sua população, ao aumentarmos a densidade populacional, diminuímos seu espraiamento e, portanto, as distâncias geográficas. Dessa forma, cidades mais densas tendem a ter mais espaço para arquitetar soluções de transporte mais ecológicas e também ocupam uma mancha urbana menor, o que favorece a conservação da fauna e flora.

O Plano Diretor regula 2 conjuntos de parâmetros fundamentais de densidade populacional: o coeficiente de aproveitamento máximo e restrições que definem o tamanho mínimo dos imóveis. O coeficiente de aproveitamento determina a razão entre área construída e área do terreno: quanto maior, mais denso. Sobre o tamanho dos imóveis, quanto mais compactos, mais famílias ocupam o mesmo espaço e mais densa será o local.

Portanto, o Plano Diretor também funciona como instrumento de fomento ao mercado imobiliário. Quando se aumenta o coeficiente de aproveitamento ou se dá mais liberdade sobre o tamanho dos imóveis em áreas valorizadas, pode-se esperar aquecimento imobiliário local, vide o boom de construções na Av. Rebouças em São Paulo e os arranha-céus de Balneário Camboriú.

Resumindo, trabalhamos em um setor especial pois oferece ao menos 3 contribuições sociais significativas:

i) Habitação, uma necessidade humana;

ii) Destaca-se na geração de empregos;

iii) Molda as cidades, sua dinâmica e influencia diretamente a produtividade econômica delas.

Na esfera federal, podemos esperar um olhar estratégico sobre os 2 primeiros pontos, o que impactará de forma determinante o nível de atividade do setor através de programas e políticas habitacionais. Já a esfera municipal mantém o foco sobre a regulação do uso do solo e a dinâmica urbana, também com forte potencial de aquecer o setor. Há muita água para rolar em 2023, muitas incertezas macro ainda em desdobramento, mas para elaborar qualquer cenário setorial é imprescindível entender o valor social da habitação – mesmo que aqui tenhamos apenas pincelado o assunto.

Grande abraço e bons negócios,

DataZAP+