Formação profissional para o mercado imobiliário

Para celebrar mais uma edição do Conecta Imobi, hoje vou deixar os assuntos conjunturais de lado e falar de algo central para o bom funcionamento e desenvolvimento do mercado imobiliário (e de quem nele trabalha). A formação profissional. Muitos dos nossos clientes sabem da minha atividade acadêmica e que além de estar à frente da DataZAP+ sou também professor de economia da USP.

O que talvez seja menos conhecido é que fui fazer o PhD na Universidade de Cambridge e que acabei me tornando professor em um departamento especializado em questões do uso do solo, o departamento de Land Economy (carinhosamente conhecido como Landecon). Lá passei sete anos lecionando economia urbana e economia do meio ambiente nos programas de graduação e pós-graduação.

No Landecon é possível fazer uma variedade de cursos de pós-graduação incluindo finanças imobiliárias, planejamento urbano e políticas ambientais, mas o carro chefe é o seu programa de graduação, que se estrutura em torno das áreas de economia e direito. É um curso de três anos em tempo integral e muitos dos alunos formados em Landecon vão trabalhar no mercado imobiliário, amplamente definido. A taxa de empregabilidade dos alunos é altíssima (para quem tiver curiosidade acesse www.landecon.cam.ac.uk).

Apoio a negócios no mercado imobiliário envolve as tradicionais disciplinas de administração, economia e finanças, mas apresenta uma especificidade: a tão conhecida necessidade de entender a dimensão locacional (ou geográfica). Assim é fundamental ter elementos para analisar o potencial de determinadas regiões em se desenvolver (ou degenerar). Mapear quais são os fatores que atraem ou afugentam pessoas e empresas é determinante no grau de atratividade de uma localização e como a mesma evoluirá ao longo do tempo. Oferta e demanda por imóveis vão variar em função dessas forças de atração e repulsão. Aqui é muito importante destacar o papel do setor público que, ao regular as possibilidades de uso do solo, impactará a composição dessas forças (para quem quiser se aprofundar no tema uma referência unânime é o livro O Triunfo das Cidades de Edward Glaeser, renomado professor de Harvard).

Com relação aos métodos quantitativos, começo dizendo que saber matemática nunca é demais (ok, confesso a possibilidade de um pequeno viés: meus pais são matemáticos…). Brincadeiras à parte, conhecimentos básicos de matemática e estatística vão ajudar no apoio a tomada de decisão (própria ou de clientes) uma vez que escolhas frequentemente envolvem dimensões quantitativas. Isso sempre foi assim. Mas a novidade quando se trata de métodos está na necessidade de conhecer programação computacional (pelo menos um pouco). Aqui alguns certamente vão perguntar: mas o que programação tem a ver com o mercado imobiliário? E a resposta será: com o mercado propriamente talvez muito pouco, mas para desenvolver ferramentas de análise de oferta, demanda e preços, os métodos computacionais serão cada vez mais relevantes.

Com relação aos métodos quantitativos, começo dizendo que saber matemática nunca é demais (ok, confesso a possibilidade de um pequeno viés: meus pais são matemáticos…). Brincadeiras à parte, conhecimentos básicos de matemática e estatística vão ajudar no apoio a tomada de decisão (própria ou de clientes) uma vez que escolhas frequentemente envolvem dimensões quantitativas. Isso sempre foi assim. Mas a novidade quando se trata de métodos está na necessidade de conhecer programação computacional (pelo menos um pouco). Aqui alguns certamente vão perguntar: mas o que programação
tem a ver com o mercado imobiliário? E a resposta será: com o mercado propriamente talvez muito pouco, mas para desenvolver ferramentas de análise de oferta, demanda e preços, os métodos computacionais serão cada vez mais relevantes. Assim, mesmo que você nunca trabalhe como um programador será importante entender a lógica por trás dos códigos e o que eles possibilitam. A junção de matemática, estatística e computação formam a trindade fundamental do que chamamos de ciência de dados e inteligência artificial. Goste ou não essas tecnologias estarão cada vez mais presentes e o mercado imobiliário não será exceção.

Finalmente (e certamente não menos importante) temos o que chamei de ciências comportamentais. A interface entre a psicologia e o mundo dos negócios nunca foi tão estudada e suas aplicações são cada vez mais presentes.

O que se busca entender é como se formam processos mentais que nos levam a realizar escolhas. Em que medida somos racionais ou nos deixamos levar por nossas emoções? Com que clareza conseguimos colocar custos e benefícios de alternativas na balança? De que maneira e em que circunstâncias nos movemos por instinto (seja lá o que isso signifique)? Como medo, insegurança e incerteza jogam no processo de consumo? Essas são apenas algumas de uma longa série de questionamentos que serão determinantes para compreender o que está na cabeça de um consumidor quando ele decide tomar a decisão de realizar ou não uma transação. No caso do mercado imobiliário onde as decisões frequentemente envolvem recursos muitas vezes superiores à renda mensal dos envolvidos esses processos mentais serão dos mais complexos. Dessa forma estar preparado para entender o que está por trás desses comportamentos nos levará a um engajamento mais efetivo com nossos clientes (o aclamado Pensando Rápido e Devagar do psicólogo e prêmio nobel de economia, Daniel Kahneman é a referência óbvia para quem quiser ter um panorama sobre estes temas).

Um quarto tema que vem transformando todos os mercados e chega com força no mercado imobiliário está relacionado com o processo de expansão da economia digital. Como interagimos com o mundo virtual, internet, redes sociais e serviços através de aplicativos vão aos poucos inovando as jornadas do mercado imobiliário e a forma de como nos relacionamos com nossos desejos e necessidades habitacionais. Portais de anúncios, visitas virtuais, algoritmos de precificação e recomendação de imóveis e contratos digitais são exemplos. Pensar em habitação como serviço tem crescido em interesse. O mundo onde a expansão das tecnologias digitais avança sobre as mais diversas dimensões de nossa existência envolve mudanças importantes no consumo (no nosso caso de imóveis), mas também nas atividades profissionais.

Ao pensar em tecnologia é comum imaginar que as ciências exatas devem predominar. Mas isso é equivocado. O que se percebe é que é na interação entre conhecimento hard e soft que reside o grande potencial para o sucesso na era digital. Saber programar e fazer contas é tão importante quanto interpretar e saber lidar com as nuances qualitativas da existência humana (minha recomendação neste sentido é o livro O Fuzzy e o Techie do ex-executivo do Google Scott Hartley). Além disso, o momento em que vivemos trás para o palco principal saber lidar com mudanças. Inovação é o nome do jogo competitivo e quem não estiver preparado para isso pode perder relevância profissional (aqui sugiro um livro que estou lendo agora: Hit Refresh – the quest to discover Microsoft’s soul and imagine a better future to everyone de Satya Nadella, CEO da Microsoft.

Completando o guia (e dada a minha formação) não poderia deixar de ressaltar a importância de se investir também no conhecimento específico da economia imobiliária. Neste sentido faço três indicações de leitura (me desculpando por serem todas em inglês):

1. Urban Economics and Real Estate Markets de William Wheaton e Daniele Di Pasquale;

2. Urban Economics and Real Estate: Theory and Policy de John MacDonald e Dan MacMIllen;

3. Real Estate Economics: a point-to-point handbook de Nicholas Pirounakis.

Neste compacto apanhado de ideias e breve lista de indicações de leitura obviamente muita coisa relevante ficou de fora, mas espero ter deixado claro que a formação de profissionais para o mercado imobiliário deve ser ampla, sofisticada e levar em conta os aspectos fundamentais que dão o rumo para as transformações do nosso tempo.

De tão essencial, habitar é tradicional e inovador ao mesmo tempo. Difícil imaginar alguma coisa relevante que de alguma forma não se relacione com nossos desejos e possibilidades residenciais. O Conecta Imobi é uma excelente (e imperdível) oportunidade para refletirmos sobre tudo isso e ir além!

Grande abraço,

Danilo Igliori
VP Economista Chefe do ZAP+