Selic chegou aos 2 dígitos (e deve subir um pouco mais ainda…)
Em sua reunião de 02 de fevereiro o Copom subiu a taxa Selic pela oitava vez consecutiva atingindo os simbólicos dois dígitos novamente (estava abaixo desde 2017). Como sinalizado pela autoridade monetária e amplamente esperado por analistas do mercado financeiro, houve novo aumento de 1,5% pontos percentuais levando a Selic de 9,25% para 10,75% em termos anuais. No comunicado divulgado após a reunião o Copom deu pistas de que ainda existe espaço para aumentos, mas que o ritmo deve diminuir e provavelmente estamos próximos do final deste expressivo ciclo de alta da Selic.
A questão que sobra é em que nível a taxa deve estacionar. Aqui existe alguma divergência nas expectativas do mercado, com boa parte das apostas variando entre 11,5% e 12,5% ao ano. Independente do ajuste residual que ainda teremos pela frente, o movimento observado até aqui já impactou e deverá continuar afetando a dinâmica da economia em 2022 e certamente o mercado imobiliário não escapará desses efeitos.
Para pensar neste ciclo de alta das taxas de juros é importante primeiramente entender os seus motivos. Todos sabemos que a calibragem da Selic tem como objetivo controlar o processo inflacionário que, no regime atual, é medido pela meta de inflação tendo como base a variação do IPCA. Neste sentido observamos que o IPCA fechou 2021 em 10,06% a.a., bastante acima da meta de inflação (que é de 3,75% com uma banda de tolerância de 1,5 pontos percentuais para cima ou para baixo). Assim, fica claro que as autoridades não tinham como deixar de reagir com o seu principal instrumento que é a taxa Selic.
O aumento da taxa Selic, por sua vez, naturalmente desdobra se em pressões para aumentos nas demais taxas de juros da economia. E o impacto dos aumentos nas taxas de juros ocorre contribuindo com a redução da atividade econômica atingindo consumo e investimento. Um aumento dessa magnitude na Selic será, portanto, um fator preponderante para reduzir o ritmo de crescimento em 2022. Lembramos que as expectativas dos analistas econômicos é de que neste ano a economia brasileira fique bem próxima da estagnação, podendo até entrar em território recessivo.
Como mencionado em minha última carta, a visão predominante é de que a alta expressiva da Selic surtirá efeito e que é provável que ocorrerá um processo de desinflação importante ao longo de 2022 mas os riscos de estourarmos a meta oficial de inflação mais uma vez permanecem.
Dentro dos fatores de risco novamente encontram se aspectos globais (particularmente as respostas de política monetária em países centrais que também promoverão aumentos de juros) e locais (com destaque para as perspectivas de política fiscal neste e nos próximos anos).
E no mercado imobiliário?
Quando a partir de 2017 ficou claro que a Selic entraria em uma rota de queda eu frequentemente dizia, em tom de celebração, que taxas de juros mais próximas do normal teriam o poder de revolucionar o mercado imobiliário no Brasil. Falamos isso com base na comparação com os mercados mais desenvolvidos.
A dinâmica observada nos últimos anos evidenciava que estávamos iniciando os primeiros passos nesta direção. Portanto, da mesma forma, não podemos subestimar os impactos negativos desta acentuada alta. De um lado, financiamentos ficarão mais caros (para pessoas físicas e jurídicas). De outro, as rentabilidades proporcionadas por aluguéis passarão a ficar relativamente menos atrativas na média. Não temos dúvidas que os ventos macroeconômicos vão esfriar o crescimento do setor no agregado.
De todo modo, como sempre afirmamos, o setor imobiliário de tão essencial mostrará resiliência. Nem só de taxas de juros baixas vive o mercado imobiliário como bem sabemos. As oportunidades, no entanto, terão que ser garimpadas na microeconomia, na localização e nas características dos produtos.
Grande abraço,
Danilo Igliori
VP Economista Chefe do ZAP+
